3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，詳情如下：

國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知

發(fā)改投資〔2023〕236號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）等要求，進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：

一、認(rèn)真做好項目前期培育

（一）充分認(rèn)識前期培育工作的重要性?；A(chǔ)設(shè)施REITs項目的前期培育，包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題等工作。切實做好項目前期培育，對于加強項目儲備、保障項目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進穩(wěn)健運營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發(fā)展改革委要高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目前期培育工作，幫助和指導(dǎo)發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等共同做好項目培育，推動項目盡快具備申報條件，并及時向我委反映共性問題和解決建議。

（二）確保申報材料真實客觀。發(fā)起人（原始權(quán)益人）要按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）、《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕617號）、本通知及項目申報格式文本的要求，認(rèn)真準(zhǔn)備項目申報材料，真實、全面、客觀反映項目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規(guī)包裝。要如實提供項目歷史收益數(shù)據(jù)，全面分析可能影響項目收益的各項因素，客觀預(yù)測項目未來收益水平。如發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況，故意瞞報漏報甚至弄虛作假的，我委將視情節(jié)輕重，采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理，并提請有關(guān)部門依法予以懲戒。

（三）組織做好部門協(xié)調(diào)。各地方發(fā)展改革委要與中國證監(jiān)會當(dāng)?shù)嘏沙鰴C構(gòu)、滬深證券交易所，以及本地區(qū)行業(yè)管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加強溝通配合，共同協(xié)調(diào)解決項目前期培育階段遇到的重點難點問題，盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發(fā)〔2022〕19號文件的要求，在依法合規(guī)的前提下，積極落實項目盤活條件，重點圍繞投資管理手續(xù)完善、產(chǎn)權(quán)證書辦理、土地使用合規(guī)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件確認(rèn)等，協(xié)調(diào)有關(guān)方面對項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs予以支持。

二、合理把握項目發(fā)行條件

（四）支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

（五）合理把握項目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。

（六）嚴(yán)把投資管理合規(guī)性。投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項目投資建設(shè)時的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)。項目投資建設(shè)時無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時規(guī)定把握，并說明有關(guān)情況；項目投資建設(shè)時應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門說明情況或出具處理意見；按照項目投資建設(shè)時和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門依法補辦，確實無法補辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建，應(yīng)主要依據(jù)改擴建時的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。

三、切實提高申報推薦效率

（七）規(guī)范項目申報受理流程。項目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報條件后，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按發(fā)改投資〔2021〕958號文、發(fā)改辦投資〔2022〕617號文等要求，向有關(guān)省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應(yīng)于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。

項目受理后，我委、省級發(fā)展改革委將明確專人對接，優(yōu)化工作流程，加快工作進度，共同開展項目判斷。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時將符合條件的項目申報文件和相關(guān)材料報送我委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關(guān)事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發(fā)展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復(fù)會簽。

（八）完善中央企業(yè)申報流程。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送我委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，我委及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。

編輯：趙利偉