內(nèi)地的深圳地鐵也基本學(xué)習(xí)的是港鐵模式，從2013年開始即實現(xiàn)盈利，成為我國為數(shù)不多的盈利的地鐵運營商。值得一提的是，在2015年著名的萬科股權(quán)之爭中，萬科曾計劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運營+上蓋物業(yè)開發(fā)”的戰(zhàn)略考量。

1.4.路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見， EOD模式與上述TOD類似，參照濟邦咨詢，其實現(xiàn)路徑基本分為三步走：

1)重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)：通過環(huán)境治理、生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、生態(tài)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)基底，帶動土地升值；

2)整體提升城市環(huán)境：通過完善公共設(shè)施、交通能力、城市布局優(yōu)化、特色塑造等提升城市整體環(huán)境質(zhì)量，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)運營提供優(yōu)質(zhì)條件；

3)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及人才引進(jìn)：通過人口流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展激活區(qū)域經(jīng)濟，從而增加居民收入、企業(yè)利潤和政府稅收，最終實現(xiàn)自我強化的正反饋回報機制。

其對應(yīng)的收益來源主要分兩塊：

1）土地溢價及土地出讓收入。通過環(huán)境改善實現(xiàn)土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)資金需求平衡可以說是當(dāng)前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項目做成生態(tài)環(huán)境治理類項目與地產(chǎn)項目的組合，沒能將生態(tài)導(dǎo)向納入項目前期規(guī)劃、建設(shè)、運營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全盤考慮，因此缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，且土地溢價及土地出讓收入直接作為項目收入缺乏明確政策支持。

2）產(chǎn)業(yè)反哺分成收益。就目前來看，實現(xiàn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)有效融合的項目較少，這主要是由于產(chǎn)業(yè)培育周期較長，不確定性較大，且項目參與主體多，生態(tài)價值難以定量測算，主體之間難以確定收益類型劃分，對參與主體的實力要求高，這方面還有待進(jìn)一步探索。

02變革

那么又會給環(huán)保產(chǎn)業(yè)帶來哪些契機呢？在筆者看來，主要有如下三方面影響：

2.1.收益與融資改善，環(huán)保+或重定義行業(yè)市場空間

EOD模式一方面通過土地增值收益和產(chǎn)業(yè)反哺分成，極大程度保障了項目的收益性；另一方面，EOD模式有利于銀行做有限追索的項目融資（即當(dāng)環(huán)保治理項目公司無法償還貸款時，金融機構(gòu)還可能就債權(quán)向環(huán)境提升帶來土地增值或產(chǎn)業(yè)增值部分進(jìn)行追索），從而為環(huán)保項目提供了較好的融資擔(dān)保，進(jìn)一步保障了環(huán)保項目的資金來源。

這就意味著以前有必要做，但沒錢做的環(huán)保短板均可以插上資本的翅膀，實現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的改善，從而也重新定義環(huán)保市場的空間。

參考前幾年火熱的“互聯(lián)網(wǎng)+”，通過互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合，以優(yōu)化生產(chǎn)要素、更新業(yè)務(wù)體系、重構(gòu)商業(yè)模式等途徑來完成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級，EOD模式的也將助推環(huán)保+產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：

環(huán)保+旅游，環(huán)保+康養(yǎng)，環(huán)保+地產(chǎn)，環(huán)保+特色小鎮(zhèn)，環(huán)保+鄉(xiāng)村振興等等。

考慮到當(dāng)前EOD收益來源仍以土地增值為核心，因此最直接受益的將主要包括土壤修復(fù)、礦山修復(fù)、水環(huán)境修復(fù)等。EOD 模式的推出將優(yōu)化環(huán)境修復(fù)行業(yè)的盈利模式，提高社會資本的參與熱情，加速環(huán)境修復(fù)項目釋放。

事實上，目前從國家到地方已經(jīng)出臺相關(guān)政策在為此鋪路，從而規(guī)避土地收益分成的相關(guān)政策風(fēng)險。例如：

l今年3月國務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代環(huán)境治理體系的指導(dǎo)意見》中提出了“環(huán)境修復(fù)+開發(fā)建設(shè)”模式。

l今年11月《廣州市加強出讓儲備用地土壤污染防治工作方案》中提出“經(jīng)評估一年內(nèi)可完成修復(fù)并通過評審，且地塊建設(shè)內(nèi)容與修復(fù)工程能通過有效銜接提高建設(shè)效率的，可在修復(fù)前出讓并由受讓人承接土壤污染修復(fù)責(zé)任?！?p style="text-indent: 2em;">這類政策均試圖將修復(fù)產(chǎn)業(yè)從凈地出讓邁向凈地開發(fā)，從而解決凈地出讓所帶來的前期環(huán)節(jié)多、耗時長，嚴(yán)重影響后續(xù)開發(fā)利用進(jìn)程的問題。此外，由于凈地開發(fā)模式可以先出讓污染地塊（低價值），再開展修復(fù)和管控，修復(fù)達(dá)標(biāo)后再開發(fā)（高價值），實現(xiàn)了修復(fù)和開發(fā)主體統(tǒng)一的問題，也就幫企業(yè)提前鎖定了地塊修復(fù)后的增值部分，保障了企業(yè)前期治理投入。

2.2.競爭格局變化：三類企業(yè)將獲益

按照環(huán)保占整體項目的比重，筆者將EOD項目按不同口徑分為三類，對應(yīng)地也將重塑三類企業(yè)的競爭格局：

1）小口徑EOD：環(huán)境修復(fù)類迎來機遇，園林企業(yè)重放光彩。一般針對規(guī)模相對較小，土地增值效益明顯的領(lǐng)域，例如城市的化工廠及沿江化工園區(qū)的整體搬遷+修復(fù)開發(fā)、近郊礦山的文旅結(jié)合的修復(fù)、小流域的小節(jié)點湖泊開發(fā)、小中城市中心公園的治理等，伴隨EOD模式的推廣，將直接利好環(huán)境修復(fù)類企業(yè)及生態(tài)園林類企業(yè)。

畢竟，這類企業(yè)均已在這方面有較多探索和經(jīng)驗，其中一類為具有環(huán)境修復(fù)+地產(chǎn)開發(fā)雙重能力的綜合性企業(yè)，例如北京建工的寧波慶豐棕地修復(fù)+開發(fā)項目（參見建工修復(fù)IPO重啟背后：肌肉、隱憂與未來），上海建工的辰山植物園項目、上海桃浦科技智慧城等項目。

另一類則是諸如東方園林、鐵漢生態(tài)、億利生態(tài)等生態(tài)園林公司，盡管這類企業(yè)多數(shù)都曾在前幾年的PPP大潮中因盲目舉債擴張和去杠桿而折戟沉沙，但只要通過EOD合理的機制設(shè)計，同時加強內(nèi)部管理，這類企業(yè)未來仍將重放光彩。

2）中口徑EOD：區(qū)域環(huán)保集團(tuán)及大型綜合集團(tuán)的時代。中口徑EOD項目主要針對規(guī)模較大的區(qū)域環(huán)境治理項目，例如長江大保護(hù)、黃河大保護(hù)、北京永定河整治、杭州運河整治等，這類項目一般規(guī)模較大，周期長，需要環(huán)保企業(yè)深度參與項目全周期建設(shè)運營，建立長效機制。

編輯：趙利偉