4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào))，中國(guó)證監(jiān)會(huì)同步發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見(jiàn)稿),標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

什么是REITs?

REITs(Real Estate Investment Trusts)，是指采用公司或者信托的法律結(jié)構(gòu)，以發(fā)行受益憑證的方式募集資金，并將資金專門(mén)投資于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，并交由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種產(chǎn)業(yè)投資模式，而本次基建類REITs主要投向基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出時(shí)機(jī)成熟

在經(jīng)濟(jì)低迷或減速的情況下，通過(guò)推出REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，獲得經(jīng)濟(jì)支持成為世界許多國(guó)家通行做法。美國(guó)1960年城鎮(zhèn)化率突破70%，同年國(guó)會(huì)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法》，經(jīng)過(guò)60年的發(fā)展，目前REITs市值超過(guò)1.3萬(wàn)億美元。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，提升直接融資比重。

我國(guó)城鎮(zhèn)化率60%以上，重點(diǎn)城市圈城鎮(zhèn)化率已突破70%，存量時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。近年來(lái)的金融去杠桿為本次疫情下財(cái)政擴(kuò)張創(chuàng)造了空間，但依然使得政府部門(mén)杠桿率面臨較大壓力，推動(dòng)公募基建 RETs有助于降低宏觀杠桿率。

2007年至今，研究機(jī)構(gòu)、政府組織和產(chǎn)業(yè)主體在中國(guó) REITs市場(chǎng)的功能定位、運(yùn)作模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、監(jiān)管規(guī)則等方面，進(jìn)行了深入研究，也做出了諸多嘗試，目前法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場(chǎng)準(zhǔn)備等條件已基本成熟，本次公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出恰逢其時(shí)。

國(guó)家發(fā)展改革委投資司韓志峰副司長(zhǎng)表示：

相比于其他盤(pán)活存量的方式，REITs有更獨(dú)特的特點(diǎn)，包括權(quán)益性、公募、標(biāo)準(zhǔn)化。這些特點(diǎn)PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點(diǎn)，但是這三點(diǎn)共同集合到一起只有REITs。通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。(參考閱讀：韓志峰：基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn) 形成良性循環(huán))

證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)和《征求意見(jiàn)稿》重點(diǎn)摘要

(一)重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)。

(二)重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，其中包括：水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。

(三)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目要求

1.項(xiàng)目權(quán)屬清晰、手續(xù)完備。

2.已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好。

3.發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。

組織形式：公募基金+ABS。

運(yùn)作方式：封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于90%

杠桿限制：借款總額不得超過(guò)基金資產(chǎn)的 20%。

中咨公司研究中心徐成彬副主任(教授級(jí)高級(jí)工程師)認(rèn)為：

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)健康發(fā)展，關(guān)鍵要看能否把住底層資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)。底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其收益需要源源不斷地流入專項(xiàng)計(jì)劃資金池，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為公募REITs金融產(chǎn)品的追索基礎(chǔ)。準(zhǔn)確識(shí)別和科學(xué)評(píng)價(jià)底層資產(chǎn)，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REIT試點(diǎn)成功的起點(diǎn)和關(guān)鍵，應(yīng)成為國(guó)家投資管理部門(mén)及證券監(jiān)管部門(mén)最為關(guān)注的核心問(wèn)題。(參考閱讀：徐成彬 | 基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的識(shí)別與評(píng)價(jià))

市政和環(huán)境領(lǐng)域存量運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)規(guī)模分析

截至2018年年底，全國(guó)城市(含縣城)供水綜合生產(chǎn)能力約31237萬(wàn)噸/日，供水水廠5344座(綜合生產(chǎn)能力指公共供水部分，不含自建設(shè)施);全國(guó)供水量為614.64億噸/年，水價(jià)按平均第一階梯水價(jià)2.06元/噸計(jì)算，全國(guó)水費(fèi)約1266.19億元/年，目前市政供水領(lǐng)域的市場(chǎng)化率20%左右。

根據(jù)住建部城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒和E20研究院多年積累數(shù)據(jù)庫(kù)信息，截至2018年底，全國(guó)已形成的存量污水資產(chǎn)和存量生活垃圾焚燒資產(chǎn)(按已運(yùn)營(yíng)口徑測(cè)算)如下：

全國(guó)城市(含縣城)污水處理能力約19833萬(wàn)噸/日，污水處理廠3955座，按照噸水投資額2500元估算，存量污水投資額約4958億;全國(guó)城市(含縣城)生活垃圾焚燒處理能力約41.1萬(wàn)噸/日，生活垃圾焚燒廠399座，按照噸生活垃圾焚燒投資額50萬(wàn)元估算，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

此外，根據(jù)E20研究院環(huán)境產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略地圖劃分，A方陣(重資產(chǎn)環(huán)境集團(tuán);或稱為市場(chǎng)化投資運(yùn)營(yíng)企業(yè))是環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化主力軍，環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化部分主要被A方陣企業(yè)所擁有;而B(niǎo)方陣(區(qū)域環(huán)境綜合服務(wù)集團(tuán))以平臺(tái)型國(guó)企為主力，按照是否上市又可劃分為平臺(tái)型上市公司和非平臺(tái)型上市公司，平臺(tái)型上市公司的項(xiàng)目因?yàn)橐呀?jīng)納入上市公司報(bào)表中，也具市場(chǎng)化屬性，B方陣具有市場(chǎng)化屬性的資產(chǎn)比例相對(duì)較少，而非平臺(tái)型上市公司所擁有資產(chǎn)與政府所屬資產(chǎn)則代表完全非市場(chǎng)化部分。

根據(jù)E20研究院數(shù)據(jù)中心測(cè)算，截至2018年底，市政污水處理市場(chǎng)化率大約43%，按比例折算，也即A方陣企業(yè)所獲得市政污水存量資產(chǎn)大概約2132億，B方陣及政府所擁有的非市場(chǎng)化部分相應(yīng)資產(chǎn)約2826億;生活垃圾焚燒市場(chǎng)化率約為80%，A方陣企業(yè)所獲得生活垃圾焚燒存量資產(chǎn)大約1644億，B方陣及政府所擁有的非市場(chǎng)化部分相應(yīng)資產(chǎn)約411億。

2018年，全國(guó)危險(xiǎn)廢棄物經(jīng)營(yíng)單位核準(zhǔn)收集和利用處置能力達(dá)到10212萬(wàn)噸/年;2017年全國(guó)工業(yè)危險(xiǎn)廢棄物產(chǎn)生量為6936.9萬(wàn)噸，2017年度資源回收利用量為4043.42萬(wàn)噸，末端處置量為2551.56萬(wàn)噸，約占34%;還有12%的危險(xiǎn)廢棄物被貯存，貯存量為870.87萬(wàn)噸。

畢馬威企業(yè)咨詢(中國(guó))有限公司政府與基建咨詢業(yè)務(wù)合伙人李煒指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)提出“三聚焦”(聚集重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目)，其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需符合權(quán)屬清晰、收益及現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、發(fā)起人及運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健等條件，專業(yè)機(jī)構(gòu)可以在項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)估、現(xiàn)金流現(xiàn)狀評(píng)價(jià)及預(yù)測(cè)等方面開(kāi)展相關(guān)工作，協(xié)助公開(kāi)發(fā)行、權(quán)益性結(jié)構(gòu)的REITs有效盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。我們關(guān)注到，在REITs實(shí)操層面，發(fā)行流程、信息披露、監(jiān)管以及相關(guān)的國(guó)資轉(zhuǎn)讓程序、稅收政策等都需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。(參考閱讀：后浪推前浪，公募REITs創(chuàng)新潮涌)

公募REITs在市政和環(huán)境領(lǐng)域的應(yīng)用前景

按照E20研究院對(duì)PPP分類特征與REITs項(xiàng)目要求匹配性見(jiàn)下表1：

表1 PPP分類與REITs項(xiàng)目要求匹配性

從表1對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定性高、需求風(fēng)險(xiǎn)可控、運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力要求較高的供水、市政污水、固廢危廢處理等類別與REITs項(xiàng)目要求匹配度較高，環(huán)衛(wèi)類項(xiàng)目由于重資產(chǎn)屬性不顯著，收入來(lái)源主要是政府購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，今后REITs或許可以擴(kuò)展到環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域。

E20研究院首席產(chǎn)融研究員王新平博士表示：

公募REITs對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，可以實(shí)現(xiàn)出表融資、改善資本結(jié)構(gòu)，市政和環(huán)境領(lǐng)域?qū)⑹芤嬗诠糝EITs，而公募REITs的收益率水平、底層資產(chǎn)原始權(quán)益人的主觀意愿和再投資能力、公募REITs發(fā)行費(fèi)率和管理費(fèi)率(含信息披露等)的高低，專項(xiàng)稅收優(yōu)惠力度的大小都將對(duì)公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模培育和市場(chǎng)活躍程度產(chǎn)生較大影響。

在市政和環(huán)境領(lǐng)域推行公募REITs應(yīng)關(guān)注的主要問(wèn)題及對(duì)策建議

為了市政與環(huán)境領(lǐng)域圈層企業(yè)更好地參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)，就市政與環(huán)境領(lǐng)域圈層企業(yè)普遍關(guān)注的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

本次沙龍研討的主要問(wèn)題(包括但不限于)：

1、源自美國(guó)的房地產(chǎn)融資REITs工具用于中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接融資會(huì)產(chǎn)生哪些重大變化?

2、融資需求旺盛的非特許經(jīng)營(yíng)類PPP項(xiàng)目(尤其PFI)能不能適用REITs?

3、基礎(chǔ)設(shè)施REITs融資工具會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似PPP的大起大落，誘發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)?

4、供水特許經(jīng)營(yíng)對(duì)比污水、垃圾B(niǎo)OT在應(yīng)用REITs上會(huì)有什么不同?

5、公募REITs能不能出表?(資產(chǎn)負(fù)債表)

6、環(huán)境產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有沒(méi)有專項(xiàng)稅收優(yōu)惠?

7、與其他權(quán)益性融資工具相比，公募REITs發(fā)行周期是否更短?

8、底層資產(chǎn)手續(xù)完備性有瑕疵，是否就一定不能發(fā)行公募REITs?

9、公募REITs發(fā)行費(fèi)用和管理費(fèi)比例偏高，會(huì)不會(huì)阻礙REITs的市場(chǎng)規(guī)模壯大?

10、項(xiàng)目原始權(quán)益人發(fā)債融資成本很低，會(huì)不會(huì)削弱REITs工具的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?

歡迎E20產(chǎn)業(yè)圈層企業(yè)繼續(xù)提出REITs試點(diǎn)相關(guān)問(wèn)題，期待您為環(huán)境界更好地運(yùn)用REITs這一直接融資公開(kāi)市場(chǎng)工具建言獻(xiàn)策，請(qǐng)?jiān)诹粞詸诜e極參與提問(wèn)。

E20環(huán)境平臺(tái)、畢馬威企業(yè)咨詢(中國(guó))有限公司將于2020年5月18日下午，聯(lián)合舉辦主題為“解析公募REITs試點(diǎn)在市政與環(huán)境領(lǐng)域的機(jī)會(huì)與問(wèn)題”的產(chǎn)融研究主題沙龍，本次活動(dòng)將邀請(qǐng)中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司研究中心、清華大學(xué)PPP研究中心等機(jī)構(gòu)的資深專家進(jìn)行解答和研討。

誠(chéng)邀E20環(huán)境產(chǎn)業(yè)圈層企業(yè)代表參加本次沙龍、共同探討、分享見(jiàn)解。

本次沙龍目的：

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策解讀，認(rèn)知公募REITs直接融資工具與穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目資產(chǎn)適配性要求。

2、在環(huán)境產(chǎn)業(yè)推行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs存在的主要問(wèn)題及對(duì)策建議。

報(bào)名聯(lián)系人：黃先生 13141454809(微信同號(hào))

形式：活動(dòng)形式將采取“現(xiàn)場(chǎng)研討+線上直播”方式。

時(shí)間：2020年5月18日下午13:30～16:30

地點(diǎn)：北京市海淀區(qū)閔莊路3號(hào)清華科技園玉泉慧谷25棟

編輯：趙凡